6 lucruri de știut înainte de achiziționarea unei proprietăți în România

Doriți să achiziționați o proprietate în România? Înainte de a face acest pas, aflați care sunt aspectele la care trebuie să fiți atenți atunci când decideți să cumpărați un bun imobil, fie el un teren, o casă sau un apartament.

Confirmați că proprietatea este înscrisă în cartea funciară

Ce este cartea funciară? Conform Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al României. Scopul acestui sistem este acela de a putea identifica proprietarii imobilelor și pentru a avea o imagine generală cu privire la locul și valoarea de impozitare a terenurilor și construcțiilor aflate în proprietate publică sau privată.

Astfel, un prim aspect deosebit de important pe care trebuie să-l cunoașteți este faptul că pentru a putea vinde, dona sau încheia o altă tranzacție imobiliară prin notariat, imobilul care face obiectul acestei tranzacții trebuie sa aibă documentația cadastrală întocmită și să fie deja înscris în cartea funciară (intabulat). Dacă imobilul nu are documentație cadastrală/intabulare, proprietarul trebuie să se adreseze mai întâi unui expert cadastrist autorizat în vederea efectuării acestei documentații și a intabulării.

De aceea, înainte de a semna un contract de vânzare-cumpărare pentru o proprietate, solicitați vânzătorului să vă arate extrasul de carte funciară care atestă înregistrarea conform legii a imobilului. Acest document este esențial pentru a verifica veridicitatea datelor, indicându-vă și numele proprietarului actual al bunului.

Verificați cine este proprietarul

Înainte de a decide încheierea contractului de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, trebuie să verificați dacă cel de la care vreți să cumpărați proprietatea este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. În acest sens, deși verificarea titlului de proprietate poate constitui o soluție, această metodă nu oferă, întotdeauna, garanția actualității datelor.

Spre exemplu, A, fost proprietar al unui apartament, pe care îl înstrăinase lui C, vrea să i-l vândă acum lui B. La cererea lui B, îi arată acestuia titlul de proprietate asupra imobilului constituit de contractul prin care dobândise bunul, fără a-i menționa, însă, nimic lui B de înstrăinarea ulterioară a bunului către C. B, convins fiind de veridicitatea informațiilor, încheie contractul cu A.

Ce ar fi trebuit să facă B, pentru a evita o asemenea capcană? Pentru a cunoaște situația juridică exactă a bunului, B ar fi trebuit să facă o cercetare a cărții funciare, prin solicitarea eliberării unui extras de carte funciară de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară din raza imobilului. Acest document are rolul de a arăta situația juridică a imobilului de la data eliberării. Prin consultarea lui, B ar fi aflat informații precum: suprafața și planul imobilului, numele sau denumirea proprietarului, titularii altor drepturi reale asupra imobilului, astfel cum prevăd dispozițiile referitoare la cartea funciară cuprinse în Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare. Dreptul de a solicita eliberarea unui extras de carte funciară pentru informare este recunoscut, conform art. 883 alin. (1) Noul Cod Civil, oricărei persoane, chiar fără justificarea vreunui interes.

Mai mult decât atât, dacă imobilul pe care intenționați să-l achiziționați este înscris în cartea funciară, iar dumneavoastră nu efectuați aceste verificări, nu vă veți putea prevala de necunoașterea situației juridice reale a bunului, astfel cum stabilește alin. (3) al articolului menționat anterior: (3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.

Să presupunem, spre exemplu, că C a înscris în cartea funciară bunul achiziționat de la A, iar B a cumpărat, la rândul său, același imobil de la A fără a verifica extrasul de carte funciară, în care C apare ca proprietar. În această situație, într-un eventual litigiu între B și C cu privire la acțiunea în revendicare a bunului, B nu va putea invoca faptul că s-a bazat pe titlul de proprietate pe care i l-a arătat A.

Încheiați contractul în fața notarului public

Potrivit legii române, transmiterea sau constituirea de drepturi reale cu privire la bunuri imobile nu se poate realiza decât în formă autentică, deci printr-un înscris autentificat de un notar public, aceasta fiind o condiție de validitate a contractului. Un contract încheiat sub semnătură privată nu poate realiza transmiterea dreptului de proprietate, un astfel de contract de vânzare fiind nul absolut, neproducând efectele juridice ale vânzării. Acest act poate constitui cel mult o promisiune de vânzare, act care va constitui baza pentru încheierea ulterioară a  contractului de vânzare-cumpărare fie la notariat, fie prin hotărâre judecătorească.

Verificați sarcinile imobilului

Pentru a evita surprizele neplăcute ce pot apărea în viitor în legătură cu un bun imobil, trebuie să verificați, tot prin intermediul extrasului de carte funciară menționat anterior, dacă bunul pe care intenționați să-l achiziționați este sau nu grevat de sarcini. Situațiile sunt diverse și complexe, de aceea vom încerca să prezentăm câteva ipoteze relevante.

Trebuie să acordați atenție ipotecilor sau altor garanții care grevează bunul. Dacă bunul este ipotecat, creditorul ipotecar poate urmări acest bun în orice mână ar trece, fără a ţine seama de drepturile reale constituite după înscrierea ipotecii sale. Deși, conform prevederilor legale, dobânditorul ulterior al bunului care nu este personal obligat pentru creanța ipotecară, poate să se opună, în anumite condiții, vânzării imobilului ipotecat, e, totuși, preferabil să cunoașteți situația juridică a bunului înainte de a semna contractul de cumpărare.

O altă situație cu care v-ați putea confrunta ar fi aceea în care imobilul ar fi grevat cu o clauză de inalienabilitate.

Ce e aceea o clauză de inalienabilitate? Este acea clauză inserată într-un contract sau într-un testament prin care se interzice înstrăinarea unui bun pe o durată maximă de 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim. Să presupunem, cu alte cuvinte, că A îi vinde un bun lui B, prevăzând în sarcina lui B plata unei rente viagere către C. Pentru a proteja interesele credirentierului, ale lui C, A poate institui o clauză de inalienabilitate în contractul de vânzare, pe care o va nota în cartea funciară pentru a fi cunoscută și terților. În această situație, dacă B nu respectă clauza de inalienabilitate și vinde bunul, atât A, cât și C pot cere anularea acestui ultim act de înstrăinare, conform art. 629 alin (2) din Noul Cod Civil.

Dacă achiziționați o casă sau un apartament, trebuie să știți că, dacă la momentul achiziționării, imobilul este deja dat în locațiune, iar locațiunea este notată în cartea funciară, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului bunului. Cu alte cuvinte, dacă apartamentul supus vânzării a fost anterior închiriat unei persoane, dumneavoastră, noul proprietar, nu îi puteți cere chiriașului să elibereze apartamentul, locațiunea fiind valabilă în continuare.

Putem adăuga și ipoteza în care, deși dumneavoastră ați cumpărat bunul și sunteți proprietar, nu veți putea beneficia de exercițiul efectiv al dreptului dumneavoastră, pentru că o altă persoană are, spre exemplu, un drept de uzufruct, în virtutea căruia poate să folosească bunul și să îi culeagă fructele (chiriile), întocmai ca proprietarul.

Așadar, având în vedere diversitatea situațiilor care pot interveni în legătură cu situația juridică a unui bun imobil, o verificare anterioară a cărții funciare este deosebit de necesară.

Reguli speciale de vânzare a terenurilor agricole din extravilan

În privința vânzării acestor terenuri, legiuitorul a instituit reguli speciale, prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

Legea stabilește că în cazul vânzării acestor terenuri există 7 categorii de preemptori, care au dreptul să cumpere cu prioritate un bun. Dacă în termen de 45 de zile de la publicarea ofertei de vânzare la sediul și pe site-ul primăriei unității administrativ-teritoriale în care se află terenul niciunul dintre preemptori nu își manifestă intenția de a cumpăra bunul, terenul poate fi vândut unor anumite persoane fizice sau juridice (condițiile pe care trebuie să le îndeplinească acestea sunt cuprinse în art. 4^1 al Legii nr. 17/2014). Dacă nici acestea, la rândul lor, nu își manifestă intenția de a accepta oferta în termenul de 30 de zile de la expirarea termenului anterior de 45 de zile, terenul poate fi vândut oricărei persoane fizice sau juridice.

Așadar, în situația în care doriți să achiziționați un astfel de teren, dacă nu vă aflați în niciuna dintre categoriile de preemptori prevăzute de lege (art. 4 al Legii nr. 17/2014) și nici nu îndepliniți condițiile prevăzute în art. 4^1, trebuie să așteptați expirarea termenului legal pentru a vă putea manifesta intenția de a cumpăra.

Limitele dreptului de proprietate față de vecini

Înainte de a cumpăra un bun imobil în România, trebuie să știți, că, deși dreptul de proprietate este absolut, exclusiv și perpetuu, exercitarea acestuia cunoaște anumite limite juridice, fie ele convenționale, judiciare sau legale. Dacă limitele convenționale se stabilesc prin autonomia de voință a părților, pe cale contractuală, iar cele judiciare sunt instituite de instanța de judecată în anumite condiții prevăzute de Noul Cod Civil, limitele legale, consacrate în art. 602-625 din Noul Cod Civil sunt stabilite de legiuitor în raporturile de vecinătate.

Spre exemplu, dacă achiziționați un imobil, care are acces la un drum public, iar proprietarul fondului vecin dumneavoastră nu are acces la un drum public, acesta are dreptul să i se permită trecerea pe fondul dumneavoastră. Acest drept se stinge doar dacă fondul dominant, al vecinului dumneavoastră, dobândește un alt acces la calea publică.

Obligațiile proprietarului ce izvorăsc din raporturile de vecinătate au mai ales legătură cu despărțiturile comune dintre fonduri, precum zidurile sau șanțurile comune. Proprietarii ambilor fonduri învecinate trebuie să contribuie proporțional cu dreptul fiecăruia de proprietate la lucrările de construire și întreținere a despărțiturilor comune. Singura modalitate de a nu fi ținut de o astfel de obligație este constituită de renunțarea la dreptul de proprietate asupra despărțiturii comune.

Concluzionând, achiziționarea unei proprietăți în România reprezintă o operațiune juridică ce presupune îndeplinirea unor condiții de fond și de formă necesare pentru transmiterea validă a dreptului de proprietate în patrimoniul dumneavoastră.

Crina-Teodora Mihai

Legal intern – R&R Partners Bucharest


Dacă doriți să adresați mai multe întrebări sau aveți nevoie de o consultație juridică, ne puteți contacta la office@rrpb.ro sau accesați site-ul nostru www.rrpb.ro pentru mai multe informații.


Fii la curent cu ultimele articole de pe blog!

Leave a comment